كتاب الإجارة

وهي تمليك المنفعة بعوض عملاً كانت أو غيره، فالأول مثل إجارة الخياط للخياطة، والثاني مثل إجارة الدار.
(مسألة 371): لابد فيها من الإيجاب والقبول، فالإيجاب مثل قول الخياط: آجرتك نفسي، وقول صاحب الدار: أجرتك داري، والقبول مثل قول المستأجر: قبلت، ويجوز وقوع الإيجاب من المستأجر، مثل: استأجرتك لتخيط ثوبي واستأجرت دارك، فيقول المؤجر: قبلت وتجري فيها المعاطاة أيضاً.

(مسألة 372): يشترط في المتعاقدين أن لا يكون أحدهما محجوراً عن التصرف لصغر أو سفه أو تفليس أو رقّ، كما يشترط أن لا يكون أحدهما مكرهاً على التصرف إلاّ أن يكون الإكراه بحق.

يشترط في كل من العوضين اُمور:
الأول: أن يكون معلوماً بحيث لا يلزم الغرر على الأحوط بل على الأظهر، فالاُجرة إذا كانت من المكيل أو الموزون أو المعدود لابد من معرفتها بالكيل أو الوزن أو العد، وما يعرف منها بالمشاهدة لابد من مشاهدته أو وصفه على نحو ترتفع الجهالة.
(مسألة 373): لا يعتبر العلم بمقدار المنفعة فيما لا غرر مع الجهل به كما في إجارة السيارة مثلا إلى مكة أو غيرها من البلاد المعروفة فإن المنفعة حينئذ أمر عادي متعارف ولا بأس بالجهل بمقدارها ولا بمقدار زمان السير. وفي غير ذلك لابد من العلم بالمقدار وهو إما بتقدير المدة مثل سكنى الدار سنة أو شهراً، أو المسافة مثل ركوب الدابة فرسخاً أو فرسخين، وإما بتقدير موضوعها مثل خياطة الثوب المعلوم طوله وعرضه ورقته وغلظته ولابد من تعيين الزمان في الأولين، فإذا استأجر الدار للسكنى سنة والدابة للركوب فرسخاً من دون تعيين الزمان بطلت الإجارة إلاّ أن تكون قرينة على التعيين كالإطلاق الذي هو قرينة على التعجيل.

(مسألة 374): الظاهر عدم اعتبار تعيين الزمان في الإجارة على مثل الخياطة غير المتقوم ماليته بالزمان فيجب الإتيان به متى طالب المستأجر.

الثاني: أن يكون مقدوراً على تسليمه فلا تصح إجارة العبد الآبق، وإن ضمت إليه ضميمة على الأقوى.
الثالث: أن تكون العين المستأجرة ذات منفعة فلا تصح إجارة الأرض التي لا ماء لها للزراعة.
الرابع: أن تكون العين مما يمكن الانتفاع بها مع بقائها فلا تصح إجارة الخبز للأكل.
الخامس: أن تكون المنفعة محللة فلا تصح إجارة المساكن لإحراز المحرمات، ولا إجارة الجارية للغناء.
السادس: تمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المستأجرة فلا تصح إجارة الحائض لكنس المسجد.
(مسألة 375): إذا آجر مال غيره توقفت صحة الإجارة على إجازة المالك وإذا آجر مال نفسه وكان محجوراً عليه لسفه أو رقّ توقفت صحتها على إجازة الولي وإذا كان مكرهاً توقفت على الرضا لا بداعي الإكراه.

(مسألة 376): إذا آجر السفيه نفسه لعمل ففي الصحّة إشكال والأحوط الاستيذان من الولي.

(مسألة 377): إذا استأجر دابة للحمل فلابد من تعيين الحمل، وإذا استأجر دابة للركوب فلابد من تعيين الراكب، وإذا استأجر دابة لحرث جريب من الأرض فلابد من تعيين الأرض. نعم إذا كان اختلاف الراكب أو الحمل أو الأرض لا يوجب اختلافاً في المالية لم يجب التعيين.

(مسألة 378): إذا قال: آجرتك الدار شهراً أو شهرين بطلت الإجارة، وإذا قال: آجرتك كل شهر بدرهم صح في الشهر الأول وبطل في غيره وكذا إذا قال آجرتك شهراً بدرهم فإن زدت فبحسابه، هذا إذا كان بعنوان الإجارة، أما إذا كان بعنوان الجعالة بأن يجعل المنفعة لمن يعطي درهماً أو كان من قبيل الإباحة بالعوض بأن يبيح المنفعة لمن يعطيه درهماً فلا بأس.

(مسألة 379): إذا قال: إن خِطت هذا الثوب بدرز فلك درهم وإن خطته بدرزين فلك درهمان، فإن قصد الجعالة كما هو الظاهر صح وإن قصد الإجارة بطل، وكذا إن قال: إن خطته هذا اليوم فلك درهم وإن خطته غدا فلك نصف درهم. والفرق بين الإجارة والجعالة أن في الإجارة تشتغل ذمة العامل بالعمل للمستأجر حين العقد، وكذا تشتغل ذمة المستأجر بالعوض ولأجل ذلك صارت عقداً وليس ذلك في الجعالة فإن اشتغال ذمة المالك بالعوض يكون بعد عمل العامل من دون اشتغال لذمة العامل بالعمل أبداً. ولأجل ذلك صارت إيقاعاً.

(مسألة 380): إذا استأجره على عمل مقيد بقيد خاص من زمان أو مكان أو آلة أو وصف فجاء به على خلاف القيد لم يستحق شيئاً على عمله فإن لم يمكن العمل ثانياً تخير المستأجر بين فسخ الإجارة وبين مطالبة الأجير باُجرة المثل للعمل المستأجر عليه فإن طالبه بها لزمه إعطاؤه اُجرة المثل وإن أمكن العمل ثانياً وجب الاتيان به على النهج الذي وقعت عليه الإجارة.

(مسألة 381): إذا استأجره على عمل بشرط، بأن كان إنشاء الشرط في ضمن عقد الإجارة كما إذا استأجره على خياطة ثوبه واشترط عليه قراءة سورة من القرآن فخاط الثوب ولم يقرأ السورة كان له فسخ الإجارة وعليه حينئذ اُجرة المثل وله إمضاؤه ودفع الاُجرة المسماة والفرق بين القيد والشرط أن متعلق الإجارة في موارد التقييد حصة خاصة مغايرة لسائر الحصص، وأما في موارد الاشتراط فمتعلق الإجارة هو طبيعي العمل لكن الالتزام العقدي معلق على الالتزام بما جعل شرطاً.

(مسألة 382): إذا استأجر دابة إلى «كربلاء» مثلاً بدرهم واشترط على نفسه أنه إن أوصله المؤجر نهاراً أعطاه درهمين صح.

(مسألة 383): لو استأجر دابة مثلا إلى مسافة بدرهمين واشترط على المؤجر أن يعطيه درهماً واحداً إن لم يوصله نهاراً صح ذلك.

(مسألة 384): إذا استأجر دابة على أن يوصله المؤجر نهاراً بدرهمين أو ليلاً بدرهم بحيث تكون الإجارة على أحد الأمرين مردداً بينهما فالإجارة باطلة.

(مسألة 385): إذا استأجره على أن يوصله إلى «كربلاء» وكان من نيته زيارة ليلة النصف من شعبان ولكن لم يذكر ذلك في العقد ولم تكن قرينة على التعيين استحق الاُجرة وإن لم يوصله ليلة النصف من شعبان.

فصل وفيه مسائل تتعلق بلزوم الإجارة

(مسألة 386): الإجارة من العقود اللازمة لا يجوز فسخها إلاّ بالتراضي بينهما أو يكون للفاسخ الخيار والأظهر أن الإجارة المعاطاتية أيضاً لازمة.

(مسألة 387): إذا باع المالك العين المستأجرة قبل تمام مدة الإجارة لم تنفسخ الإجارة بل تنتقل العين إلى المشتري مسلوبة المنفعة مدة الإجارة وإذا كان المشتري جاهلاً بالإجارة أو معتقداً قلة المدة فتبين زيادتها كان له فسخ البيع وليس له المطالبة بالأرش، وإذا فسخت الإجارة رجعت المنفعة إلى البائع.

(مسألة 388): لا فرق فيما ذكرناه من عدم انفساخ الإجارة بالبيع بين أن يكون البيع على المستأجر وغيره.

(مسألة 389): إذا باع المالك العين على شخص وآجرها وكيله مدة معينة على شخص آخر واقترن البيع والإجارة زماناً بطلت الإجارة وصح البيع مسلوب المنفعة مدة الإجارة ويثبت الخيار حينئذ للمشتري.

(مسألة 390): لا تبطل الإجارة بموت المؤجر ولا بموت المستأجر حتى فيما إذا استأجر داراً على أن يسكنها بنفسه فمات.

(مسألة 391): إذا آجر نفسه للعمل بنفسه فمات قبل مضي زمان يتمكن فيه من العمل بطلت الإجارة.

(مسألة 392): إذا آجر البطن السابق من الموقوف عليهم العين الموقوفة فانقرضوا قبل انتهاء مدة الإجارة بطلت وإذا آجرها البطن السابق ولاية منه على العين لمصلحة البطون جميعها لم تبطل بانقراضه.

(مسألة 393): إذا آجر نفسه للعمل بلا قيد المباشرة فإنها لا تبطل بموته إذا كان متمكناً منه ولو بالتسبيب ويجب حينئذ أداء العمل من تركته كسائر الديون.

(مسألة 394): إذا آجر الولي مال الصبي في مدة تزيد على زمان بلوغه صح وإذا آجر الولي الصبي كذلك ففي صحتها في الزيادة إشكال حتى إذا قضت ضرورة الصبي بذلك.

(مسألة 395): إذا آجرت المرأة نفسها للخدمة مدة معينة فتزوجت في أثنائها لم تبطل الإجارة وإن كانت الخدمة منافية لحق الزوج.

(مسألة 396): إذا آجرت نفسها بعد التزويج توقفت صحة الإجارة على إجازة الزوج فيما ينافي حقه ونفذت الإجارة فيما لا ينافي حقه.

(مسألة 397): إذا آجر عبده أو أمته للخدمة ثم أعتقه قبل انتهاء مدة الإجارة لم تبطل الإجارة وتكون نفقته في كسبه إن أمكن له الاكتساب لنفسه في غير زمان الخدمة وإن لم يمكن فهي على المسلمين كفاية.

(مسألة 398): إذا وجد المستأجر في العين المستأجرة عيباً فإن كان عالماً به حين العقد فلا أثر له وإن كان جاهلاً به فإن كان موجباً لفوات بعض المنفعة كخراب بعض بيوت الدار قسطت الاُجرة ورجع على المالك بما يقابل المنفعة الفائتة وله فسخ العقد من أصله هذا إذا لم يكن الخراب قابلاً للانتفاع أصلاً أو كان قابلاً للانتفاع إلاّ أنّه قد استوجر للمنفعة الخاصّة ولو في ضمن المجموع وإلاّ لم يكن له إلاّ خيار العيب وإن كان العيب موجباً لعيب في المنفعة مثل عرج الدابة كان له الخيار في الفسخ وليس له مطالبة الأرش، وإن لم يوجب العيب شيئاً من ذلك لكن يوجب نقص الاُجرة كان له الخيار أيضاً، وإن لم يوجب ذلك أيضاً فلا خيار، هذا إذا كانت العين شخصية أما إذا كان كلياً وكان المقبوض معيباً كان له المطالبة بالصحيح ولا خيار في الفسخ، وإذا تعذر الصحيح كان له الخيار في أصل العقد.

(مسألة 399): إذا وجد المؤجر عيباً في الاُجرة وكان جاهلاً به كان له الفسخ وليس له المطالبة بالأرش وإذا كانت الاُجرة كلياً فقبض فرداً معيباً منها فليس له فسخ العقد بل له المطالبة بالصحيح فإن تعذر كان له الفسخ.

(مسألة 400): يجري في الإجارة خيار الغبن وخيار الشرط ـ حتى للأجنبي وخيار العيب، وخيار تخلف الشرط وتبعض الصفقة، وتعذر التسليم والتفليس والتدليس والشركة، وخيار شرط رد العوض نظير شرط رد الثمن ولا يجري فيها خيار المجلس، ولا خيار الحيوان.

(مسألة 401): إذا حصل الفسخ في عقد الإيجار إبتداء المدة فلا إشكال وإذا حصل أثناء المدة فالاقوى كونه موجباً لانفساخ العقد في جميع المدة فيرجع المستأجر بتمام المسمى ويكون للمؤجر اُجرة المثل بالنسبة إلى ما مضى.

فصل وفيه مسائل في أحكام التسليم في الإجارة

إذا وقع عقد الإجارة ملك المستأجر المنفعة في إجارة الأعيان والعمل في الإجارة على الأعمال بنفس العقد، وكذا المؤجر والأجير يملكان الاُجرة بنفس العقد لكن ليس للمستأجر المطالبة بالمنفعة والعمل إلاّ في حال تسليم الاُجرة وليس للأجير والمؤجر المطالبة بالاُجرة إلاّ في حال تسليم المنفعة ويجب على كل منهما تسليم ما عليه تسليمه إلا إذا كان الآخر ممتنعاً عنه وتسليم المنفعة يكون بتسليم العين وتسليم العمل فيما لا يتعلق بالعين باتمامه وفيما يتعلق بالعين يكون بتسليم العين بمعنى التخلية بينها وبين المالك مع إتمام العمل فيها وليس للأجير المطالبة بالاُجرة قبل إتمام العمل إلاّ إذا كان قد اشترط تقديم الاُجرة صريحاً أو كانت العادة جارية على ذلك، وكذا ليس للمستأجر المطالبة بالعين المستأجرة أو العمل المستأجر عليه مع تأجيل الاُجرة إلاّ إذا كان قد شرط ذلك وإن كان لأجل جريان العادة عليه، وإذا امتنع المؤجر من تسليم العين المستأجرة مع بذل المستأجر الاُجرة جاز للمستأجر إجباره على تسليم العين كما جاز له الفسخ وأخذ الاُجرة إذا كان قد دفعها وله إبقاء الاجارة والمطالبة بقيمة المنفعة الفائتة، وكذا إذا دفع المؤجر العين ثم أخذها من المستأجر بلا فصل أو في أثناء المدة ومع الفسخ في الأثناء يرجع بتمام الاُجرة وعليه اُجرة المثل لما مضى وكذا الحكم فيما إذا امتنع المستأجر من تسليم الاُجرة مع بذل المؤجر للعين المستأجرة.
(مسألة 402): إذا كان العمل المستأجر عليه في العين التي هي بيد الأجير، فتلفت العين، بعد تمام العمل قبل دفعها إلى المستأجر من غير تفريط استحق الأجير المطالبة بالاُجرة فإذا كان أجيراً على خياطة ثوب فتلف بعد الخياطة وقبل دفعه إلى المستأجر استحق الأجير مطالبة الاُجرة فإذا كان الثوب مضموناً على الأجير استحقق عليه المالك قيمة الثوب مخيطاً وإلا لم يستحق عليه شيئاً.

(مسألة 403): يجوز للأجير بعد إتمام العمل حبس العين إلى أن يستوفي الاُجرة وإذا حبسها لذلك فتلفت من غير تفريط لم يضمن.

(مسألة 404): إذا تلفت العين المستأجرة قبل انتهاء المدة بطلت الإجارة فإن كان التلف قبل القبض أو بعده بلا فصل لم يستحق المالك على المستأجر شيئاً، وإن كان بعد القبض بمدة كان للمستأجر الخيار في فسخ الإيجار فإن فسخ رجع على المؤجر بتمام الاُجرة المسماة وعليه للمؤجر اُجرة المثل بالنسبة إلى المدة الماضية، وإن لم يفسخ قسطت الاُجرة على النسبة وكان للمالك حصة من الاُجرة على نسبة المدة، هذا إذا تلفت العين بتمامها، وأما إذا تلف بعضها ولم يمكن الانتفاع به تبطل الإجارة بنسبته من أول الأمر أو في أثناء المدة ويثبت الخيار للمستأجر حينئذ أيضاً.

(مسألة 405): إذا قبض المستأجر العين المستأجرة ولم يستوف منفعتها حتى انقضت مدة الإجارة كما إذا استأجر دابة أو سفينة للركوب أو حمل المتاع فلم يركبها ولم يحمل متاع عليها أو استأجر داراً وقبضها ولم يسكنها حتى مضت المدة استقرت عليه الاُجرة، وكذا إذا بذل المؤجر العين المستأجرة فامتنع المستأجر من قبضها واستيفاء المنفعة منها حتى انقضت مدة الإجارة، وكذا الحكم في الإجارة على الأعمال فإنه إذا بذل الأجير نفسه للعمل وامتنع المستأجر من استيفائه كما إذا استأجر شخصاً لخياطة ثوبه في وقت معين فهيأ الأجير نفسه للعمل فلم يدفع المستأجر إليه الثوب حتى مضى الوقت فإنه يستحق الاُجرة سواء اشتغل الأجير في ذلك الوقت بشغل لنفسه أو غيره أم لم يشتغل، كما لا فرق على الأقوى في الإجارة الواقعة على العين بين أن تكون العين شخصية مثل أن يؤجره الدابة فيبذلها المؤجر للمستأجر فلا يركبها حتى يمضي الوقت وأن تكون كلية كما إذا آجره دابة كلية فسلم فرداً منها إليه أو بذله له حتى انقضت المدة فإنه يستحق تمام الاُجرة على المستأجر، كما لا فرق في الإجارة الواقعة على الكلي بين تعيين الوقت وعدمه إذا كان قد قبض فرداً من الكلي بعنوان الجري على الإجارة فإن الاُجرة تستقر على المستأجر في جميع ذلك وإن لم يستوف المنفعة هذا إذا كان عدم الاستيفاء باختياره، أما إذا كان لعذر فإن كان عاماً مثل نزول المطر المانع من السفر على الدابة أو في السفينة حتى انقضت المدة بطلت الإجارة وليس على المستأجر شيء من الاُجرة، وإن كان العذر خاصاً بالمستأجر كما إذا مرض فلم يتمكن من السفر فلا إشكال في الصحة فيما لم تشترط فيه المباشرة بل الأقوى الصحة فيما إذا اشترطت مباشرته في الاستيفاء أيضاً إلاّ إذا كان العذر على نحو يوجب بطلان الإجارة إذا كان حاصلاً قبل العقد فإذا استأجره لقلع ضرسه فبرئ من الألم وكان القلع حينئذ محرماً بطلت الإجارة.

(مسألة 406): إذا لم يستوف المستأجر المنفعة في بعض المدة جرت الأقسام المذكورة بعينها وجرت عليه أحكامها.

(مسألة 407): إذا غصب العين المستأجرة غاصب فتعذر استيفاء المنفعة فإن كان الغصب قبل القبض تخير المستأجر بين الفسخ فيرجع على المؤجر بالاُجرة إن كان قد دفعها إليه والرجوع على الغاصب باُجرة المثل هذا فيما إذا أمكن الرجوع إلى الغاصب وإلاّ يكون من تلف المنفعة قبل القبض الموجب لبطلان الإجارة على الأظهر وإن كان الغصب بعد القبض تعين الثاني. نعم، إذا كانت العين المستأجرة في معرض الغصب بحيث تعدّ معيبة ولم يكن المستأجر عالماً بها حال العقد فيخير أيضاً بين الفسخ والرجوع وكذلك إذا منعه الظالم من الانتفاع بالعين المستأجرة من دون غصب العين فيرجع عليه بالمقدار الذي فوته عليه من المنفعة إلاّ أن يكون المنع لأجل خصوصية في العين بحيث يعدّ عيباً على ما تقدّم.

(مسألة 408): إتلاف المستأجر للعين المستأجرة بمنزلة قبضها واستيفاء منفعتها فتلزمه الاُجرة.

(مسألة 409): إذا أتلفها المؤجر تخير المستأجر بين الفسخ والرجوع عليه بالاُجرة وبين الرجوع عليه بقيمة المنفعة.

(مسألة 410): إذا أتلفها الأجنبي فإن كان بعد القبض رجع المستأجر عليه بالقيمة وإن كان قبل القبض تخير بين الفسخ والرجوع إلى المؤجر بالاُجرة وبين الإمضاء والرجوع إلى المتلف بالقيمة هذا فيما إذا أمكن الرجوع إلى المتلف وإلاّ تبطل الإجارة.

(مسألة 411): إذا انهدم بعض الدار التي استأجرها فبادر المؤجر إلى تجديدها فالأقوى أنه إن كانت الفترة غير معتد بها فلا فسخ ولا انفساخ وإن كانت معتداً بها رجع المستأجر بما يقابلها من الاُجرة وكان له الفسخ في الجميع لتبعض الصفقة، فإذا فسخ رجع بتمام الاُجرة وعليه اُجرة المثل لما قبل الانهدام. وإذا انهدم تمام الدار فالظاهر انفساخ العقد.

(مسألة 412): المواضع التي تبطل فيها الإجارة وتثبت للمالك اُجرة المثل لا فرق بين أن يكون المالك عالماً بالبطلان وجاهلاً به.

(مسألة 413): تجوز إجارة الحصة المشاعة من العين لكن لا يجوز تسليمها إلى المستأجر إلاّ بإذن الشريك إذا كانت العين مشتركة.

(مسألة 414): يجوز أن يستأجر اثنان داراً أو دابة فيكونان مشتركين في المنفعة فيقتسمانها بينهما كالشريكين في ملك العين.

(مسألة 415): يجور أن يستأجر شخصين لعمل شيء معين كحمل متاع أو غيره أو بناء جدار أو هدمه أو غير ذلك فيشتركان في الاُجرة وعليهما معاً القيام بالعمل الذي استؤجرا عليه ويستحقّ كل منهما من الاُجرة المسمّاة بنسبة اُجرة المثل لعمله بالإضافة إلى اُجرة المثل لعمل الآخر إلاّ مع التراضي بغيره في عقد الإجارة أو بعدها.

(مسألة 416): لا يشترط اتصال مدة الإجارة بالعقد على الأقوى فيجوز أن يؤجر داره سنة مثلاً متأخرة عن العقد بسنة أو أقل أو أكثر ولابد من تعيين مبدأ المدة، وإذا كانت المدة محدودة واُطلقت الإجارة ولم يذكر البدء انصرف إلى الاتصال.

(مسألة 417): إذا آجره دابة كلية ودفع فرداً منها فتلف كان على المؤجر دفع فرد آخر.